25-jarige herzieningstermijn

Vanaf 1 januari 2019 kunnen bepaalde onroerende goederen onder het nieuwe optiestelsel met btw verhuurd worden. Een gevolg daarvan is dat de herzieningstermijn van dat onroerend goed niet langer 15, maar 25 jaar bedraagt. Om aan de nieuwe wetgeving te voldoen werd het Koninklijk Besluit (KB) dat de wijze van herzieningen bepaalt dan ook recent aangepast.



Herzieningen

De afgetrokken btw op bedrijfsmiddelen is steeds maar voorlopig verworven en kan steeds herzien worden in de mate dat de herzieningstermijn nog niet is afgelopen. Indien er gedurende de herzieningstermijn een wijziging optreedt in de aanvankelijk aangenomen bestemming, moet een herziening gebeuren van de oorspronkelijk afgetrokken btw. Bij elk verstreken jaar wordt een deel van de afgetrokken btw definitief verworven. Eenmaal de herzieningstermijn is afgelopen is de afgetrokken btw op het bedrijfsmiddel volledig verworven.



De herzieningstermijn voor onroerende goederen bedraagt in de regel 15 jaar. Wordt het onroerend goed onder het nieuwe optiestelsel verhuurd met btw, dan bedraagt de herzieningstermijn 25 jaar. De herzieningstermijn voor andere bedrijfsmiddelen bedraagt steeds 5 jaar.



In een voorbeeld koopt een ondernemer een computer aan voor € 1.000 + € 210 btw, die hij bij aanvang volledig beroepsmatig gebruikt. De herzieningstermijn bedraagt 5 jaar. In het 3^e jaar gebruikt hij de computer 50% privé. Op dat moment moet de ondernemer € 210 x 50% x 1/5 = € 21 in zijn nadeel herzien. Indien het privégebruik de komende jaren gelijk blijft, zal hij in het 4^e en het 5^e jaar eveneens hetzelfde bedrag in zijn nadeel moeten herzien. Aangezien in het 3^e jaar reeds 2 jaar verstreken zijn en bijgevolg definitief verworven zijn, moeten deze jaren niet langer herzien worden.



Gebruikt de ondernemer in het 3^e jaar de computer echter volledig privé, dan moet de volledige resterende btw in 1 keer herzien worden ofwel € 210 x 100% x 3/5 = € 126.



Wijziging aanvangsdatum van de herzieningstermijn

Voor bedrijfsmiddelen waarop het recht op aftrek ten laatste op 31/12/2018 is ontstaan begon de herzieningstermijn te lopen vanaf:

• 1 januari van het jaar waarin het recht op aftrek ontstaat, in de praktijk voor andere dan onroerende goederen
• 1 januari van het jaar waarin het bedrijfsmiddel in gebruik wordt genomen: in de praktijk voor onroerende goederen wanneer de totstandbrenging langer dan één jaar duurt.
  
  
  
  Met de wijziging van het KB werd dit onderscheid weggewerkt en start de herzieningstermijn voor alle bedrijfsmiddelen waarvoor de eerste btw-aftrek is ontstaan na 31/12/2018 nu steeds op 1 januari van het jaar van ingebruikneming van het bedrijfsmiddel.

Wijze van herziening bij verhuurde onroerende goederen onder het optiestelsel

Zoals eerder aangehaald bedraagt de herzieningstermijn van onroerende goederen die onder het optiestelsel met btw worden verhuurd 25 jaar i.p.v. 15 jaar. Wordt een onroerend goed eerst niet of vrij van btw verhuurd, dan is de 15-jarige herzieningstermijn van toepassing. Wordt het onroerend goed tijdens deze termijn onder het optiestelsel met btw verhuurd, dan wordt de 25-jarige herzieningstermijn van toepassing. Indien het onroerend goed tijdens deze termijn alsnog vrij van btw wordt verhuurd, dan blijft de 25-jarige herzieningstermijn van toepassing. Wordt het onroerend goed pas voor het eerst na de 15-jarige herzieningstermijn met btw verhuurd, dan is de oorspronkelijke herzieningstermijn verstreken en leidt de verhuur met btw niet tot een verlenging van de herzieningstermijn naar 25 jaar.



Bij voorbeeld vangen de oprichtingswerken van een gebouw aan op 9 juli 2020. Het gebouw wordt opgeleverd op 10 december 2021, maar wordt pas op 1 maart 2022 door de onderneming als kantoorruimte voor de eigen economische activiteit in gebruik genomen. De oprichtingswerkzaamheden bedragen € 1.000.000 + € 210.000 btw. De kantoorruimte wordt vanaf 1 september 2027 verhuurd aan een andere onderneming met toepassing van btw onder het nieuwe optiestelsel.



Bij aanvang is de aftrek van de btw onderworpen aan een herzieningstermijn van 15 jaar die start op 1 januari 2022, zijnde 1 januari van het jaar van ingebruikneming van het bedrijfsmiddel. Aangezien de kantoorruimte vanaf 1 september 2027 met btw verhuurd wordt, wordt op dat moment de 15-jarige herzieningstermijn vervangen door de 25-jarige herzieningstermijn. De 25-jarige herzieningstermijn loopt bijgevolg af op 31 december 2046.



Bij de overgang van de 15-jarige naar de 25-jarige herzieningstermijn zijn reeds 5 jaar verlopen, namelijk 2022 tot en met 2026, waardoor:

• 5/15 van de oorspronkelijk afgetrokken btw definitief aan herziening werd onderworpen: 5/15 x € 210.000 = € 70.000
• 10/15 van de oorspronkelijk afgetrokken btw nog aan herziening moet onderworpen worden: 10/15 x € 210.000 = € 140.000

Door de overgang van de 15-jarige naar de 25-jarige herzieningstermijn moet het nog niet aan herziening onderworpen bedrag (€ 140.000) herverdeeld worden over het nog te lopen gedeelte van de nieuwe herzieningstermijn, zijnde 25 – 5 = 20 jaar. Vanaf de verhuring met btw zal dus jaarlijks 1/20 van de resterende btw definitief aan herziening onderworpen geweest zijn, zijnde 1/20 x 10/15 x € 210.000 = € 7.000 of € 140.000/20 = € 7.000.



De onderneming verkoopt het onroerend goed in 2042. Op dat moment zijn reeds 20 jaar van de 25-jarige herzieningstermijn verstreken en definitief aan herziening onderworpen. De verkoop van een onroerend goed na de nieuwbouwtermijn (uiterlijk tot 31 december van het 2^e jaar volgend op het jaar van ingebruikneming) is een verkoop die vrijgesteld is van btw, waardoor deze geen recht op aftrek verleent en de resterende nog aan herziening te onderwerpen btw door deze bestemmingswijziging in 1 keer in het nadeel moet herzien worden, ofwel 5/20 x 10/15 = € 35.000 of € 140.000/20 x 5 = € 35.000.



Geen herziening bij verkoop waarbij de bestaande huurovereenkomst blijft doorlopen

Zoals uit vorig geval blijkt moet bij een verkoop van een onroerend goed vrij van btw dat nog aan herzieningen onderhevig is een negatieve herziening gebeuren. Om de neutraliteit van de btw te waarborgen bepaalt het gewijzigd KB echter dat wanneer een onroerend goed aan een belastingplichtige wordt verkocht, waarbij de bestaande huurovereenkomst met btw blijft verder lopen, geen negatieve herzieningen moeten toegepast worden door de overdrager naar aanleiding van de overdracht van het gebouw met vrijstelling van btw. Eventuele latere herzieningen ingevolge bestemmingswijziging van het onroerend goed moeten steeds bij de overnemer verricht worden. Deze maatregel is van toepassing ongeacht of de huurovereenkomst geregistreerd is.