Optiestelsel onroerende verhuur

Op vandaag is de onroerende verhuur een dienst die vrijgesteld is van btw, waardoor de verhuurder de btw op kosten in verband met dit onroerend goed niet in aftrek kan nemen. Door een wetswijziging zal de verhuurder vanaf 1 januari 2019 kunnen kiezen om onder bepaalde voorwaarden toch met btw te verhuren, met als gevolg dat de verhuurder de btw op kosten in verband met het onroerend goed toch in aftrek zal kunnen brengen.



Voorwaarden

 

Vooreerst kunnen enkel nieuwe gebouwen of gedeelten van nieuwe gebouwen met btw verhuurd worden. Als nieuw gebouw wordt beschouwd elk gebouw waarvan de btw over de eigenlijke werken in onroerende staat met betrekking tot het gebouw en de oprichting daarvan pas opeisbaar wordt vanaf ten vroegste 1 oktober 2018.



Daarnaast betreft de optieregeling enkel de professionele huur, namelijk wanneer de huurder het nieuwe gebouw of het gedeelte van het nieuwe gebouw uitsluitend gebruikt voor de uitoefening van zijn economische activiteit waarvoor hij als btw-plichtige aangemerkt wordt. De huurder kan dus zowel een belastingplichtige met volledig recht op aftrek, een vrijgestelde belastingplichtige zoals artsen en zorgkundigen of een gemengde belastingplichtige zijn. De verhuur van woningen aan particulieren blijft bijgevolg vrij van btw.



Als laatste voorwaarde moeten huurder en verhuurder samen expliciet opteren om de verhuur aan btw te onderwerpen. Dit moet expliciet in de huurovereenkomst worden opgenomen om te kunnen aantonen dat de optie werkelijk door beide partijen samen wordt uitgeoefend (pro-fiscoverklaring).

Er dient verder geen notificatie hiervan gedaan te worden aan de btw-administratie.



Optie per contract

 

De keuze om met btw te verhuren moet per huurcontract gemaakt worden en hangt niet onherroepelijk vast aan het onroerend goed. Het is dus mogelijk om in een eerste huurcontract vrij van btw te verhuren, en in een daaropvolgend huurcontract met btw te verhuren. De keuze om al dan niet met btw te verhuren geldt voor de resterende duurtijd van het huurcontract. Wordt het huurcontract verlengd, dan moet opnieuw expliciet de keuze gemaakt worden om al dan niet met btw te verhuren.



Herzieningstermijn: van 15 naar 25 jaar

De herzieningstermijn van onroerende goederen is op vandaag 15 jaar. Indien van de optie wordt gebruik gemaakt om een gebouw met btw te verhuren, dan wordt de herzieningstermijn van dat gebouw verlengd naar 25 jaar. Wordt het gebouw echter pas na het einde van de 15-jarige herzieningstermijn met btw verhuurd onder de nieuwe optieregeling, dan geldt de verlengde herzieningstermijn niet en is de 15-jarige herzieningstermijn verlopen.



Verhuur van opslagruimtes

 

Op vandaag is de verhuur van opslagruimte verplicht met btw, op voorwaarde dat er een ruimte van maximaal 10% van de volledige ruimte als kantoorruimte wordt gebruikt die tevens volledig ten dienste staat van het beheer van de opslagruimte.



Vanaf 1 januari 2019 wordt het begrip “opslagruimte” anders ingevuld, waardoor opslagruimte een ruimte wordt die voor meer dan 50% als opslagruimte wordt gebruikt en waarbij maximaal 10% van de ruimte als verkoopruimte mag gebruikt worden.

Voor de verhuur van opslagruimte aan particulieren (B2C) vanaf 1 januari 2019 wijzigt er niets. Deze verhuur blijft verplicht met btw.

Voor de verhuur van opslagruimte aan btw-plichtige klanten (B2B) geldt niet langer de verplichting om met btw te verhuren, maar kan gekozen worden om al dan niet met btw te verhuren.



Om de optieregeling toe te passen bij de B2B verhuur van opslagruimte moet het, verschillend met de gewone optieregeling, hier niet over nieuwe gebouwen gaan. Een oude opslagruimte kan bijgevolg, mits expliciete optie, nog steeds met btw verhuurd worden.

Overige verplichte verhuur met btw

Los van de nieuwe optieregeling moeten onderstaande goederen verplicht met btw worden verhuurd. Voor deze zaken wijzigt er door de nieuwe optieregeling niets, waardoor deze in de toekomst nog steeds verplicht met btw verhuurd moeten worden:

• de terbeschikkingstelling van stalling voor rijtuigen
• het verschaffen van gemeubeld logies in hotels, motels en in inrichtingen waar aan betalende gasten onderdak wordt verleend
• de terbeschikkingstelling van plaats om te kamperen
• terbeschikkingstelling van uit hun aard onroerende goederen in het kader van exploitatie van havens, bevaarbare waterlopen en vlieghavens
• de terbeschikkingstelling van blijvend geïnstalleerde werktuigen en machines
• onroerende leasing KB nr. 30
• de verhuur van safeloketten

Korte termijnverhuur: geen optiestelsel

De korte termijnverhuur, zijnde verhuringen van onroerende goederen voor maximaal 6 maanden, is vanaf 1 januari 2019 verplicht met btw. Net zoals bij de voorgaande zaken kan er voor de korte termijnverhuur geen gebruik gemaakt worden van het nieuwe optiestelsel.



Op de verplichte korte termijnverhuur met btw bestaan echter 4 wettelijke uitzonderingen waarbij toch vrij van btw moet verhuurd worden:

• de verhuur van onroerende goederen bestemd voor private bewoning
• verhuur aan natuurlijke personen die het onroerend goed niet voor de economische activiteit gebruiken
• verhuur aan organisaties zonder winstoogmerk
• verhuur aan organisaties die het onroerend goed gebruiken voor sociaal-cultureel vrijgestelde activiteiten