Inleiding: vanwaar de nood tot nieuwe regels?

Op vandaag zijn er meer en meer mensen die beslissen om een tweede woning aan te kopen, hetzij als tweede verblijf (buitenverblijf), hetzij als opbrengstwoning om te verhuren.



Lang niet iedereen beperkt zich hierbij tot een appartement aan de Belgische kust of een chalet in de Ardennen. Meer en meer mensen trekken naar het buitenland waarbij Spanje, Frankrijk, … enkele veelvoorkomende voorkeursbestemmingen zijn.

Onze Belgische fiscale wetgeving is hierin duidelijk : iedere rijksinwoner wordt belast op zijn wereldwijd inkomen. Een onroerende eigendom in het buitenland moet je dus ook aangeven in uw Belgische aangifte personenbelasting. Het punt van discussie zat hem jarenlang in de wijze waarop een tweede verblijf in België werd belast in vergelijking met een tweede verblijf in het buitenland.



Tweede verblijf in het binnenland

Het traditionele appartement aan de kust dat in veel gevallen niet wordt verhuurd. In sommige gevallen wordt dit privaat verhuurd maar dit wordt op dezelfde manier belast als niet-verhuur. Hier moet de belastingplichtige enkel en alleen het kadastraal inkomen van de eigendom invullen in code 1106/2106 van vak III van de aangifte personenbelasting.

De fiscus zal dit KI indexeren met de wettelijk toepasbare indexatie coëfficient en vermenigvuldigen met 1,4. Op dit bedrag wordt u vervolgens belast.

Bv. Een appartement met een KI van € 800.

U vult € 800,00 in code 1106 van de aangifte in.

U wordt vervolgens belast op:

800,00 x 1,8492 x 1,4 = € 2.070,60¹ voor AJ 2021.

Merk op dat er hier nergens wordt gesproken over huur. Indien u het appartement verhuurt, moet u inderdaad de ontvangen huren niet aangeven in uw aangifte. We merken hierbij ook op dat dit enkel geldt voor privaat verhuurde gebouwen. Bij beroepsmatige verhuur krijgen we een compleet ander verhaal maar dit valt buiten het bestek van dit artikel.



Tweede verblijf in het buitenland

Indien u een identiek appartement koopt in bv. Spanje, dan is er geen KI dat u kan aangeven in de aangifte. In dat geval wil de fiscus dat u de brutohuurwaarde opgeeft in code 1130/2130 van de Belgische aangifte personenbelasting. De fiscus zal hierop een forfaitaire kostenaftrek van 40% toepassen waardoor effectief 60% van de werkelijk ontvangen huur belast wordt.

Indien u dus een appartement in Spanje bezit waarvoor u € 1.000,00 huur per maand ontvangt, wordt u dus belast op een brutohuurinkomen van € 12.000,00  x 60% = € 7.200,00



Opgelet

Ik heb een appartement in Spanje maar ik verhuur dit niet en gebruik dit enkel zelf als buitenverblijf. Mag ik dan € 0,00 opnemen in code 1130/2130 van mijn aangifte? Zo leuk wordt het uiteraard niet. Indien het onroerend goed niet verhuurd wordt, moet u een fictieve huurwaarde opgeven (huur die u zou kunnen ontvangen indien u het goed wel verhuurd). U voelt het wellicht al aankomen: door het gebrek aan een duidelijke berekeningswijze voor deze fictieve huurwaarde, ontstaat hierdoor vaak discussie met de fiscus.

Via de circulaire gepubliceerd in 2016 heeft de fiscus een eerste toenaderingspoging ondernomen om een oplossing te zoeken voor deze discussies. Dit heeft geresulteerd in enkele formules die kunnen worden toegepast voor de meest voorkomende landen gebaseerd op hun versie van ons kadastraal inkomen.



Conclusie

Appartement aan de Belgische kust: belastbare grondslag: € 2.070,60.

Identiek appartement in Spanje: belastbare grondslag: € 7.200,00.

Het spreekt voor zich dat dit voor veel belastingplichtigen die buitenlandse eigendommen hebben een doorn in het oog is. Er is immers geen enkele wettelijke bepaling die dit verschil in behandeling rechtvaardigt.

Nieuwe wetgeving februari 2021

Na vele jaren van discussie heeft de fiscus een regeling uitgewerkt die aan dit verschil een einde moet maken.

Kortweg gezegd wil de fiscus aan alle onroerende eigendommen in het buitenland een KI toekennen berekend volgens de Belgische maatstaven. De KI’s in België werden echter in 1975 bevroren en zijn sindsdien (op de jaarlijkse indexatie na) nooit meer aangepast en zijn dan ook op vandaag historisch laag. Om een gelijke behandeling te bekomen, moeten de KI’s voor de eigendommen in het buitenland dus worden berekend op basis van de huurwaardes in 1975. In wat volgt gaan we niet in op de precieze berekeningen die de fiscus zal doen om deze KI’s te berekenen maar bekijken we wel welke informatie u moet verschaffen en op welke manier u dit kan doen zodat het Ki kan berekend worden.

Voor gebouwde eigendommen vertrekt de fiscus van de normale verkoopwaarde van het pand. Als u het pand recent gekocht hebt, kan u dus die aankoopprijs opgeven als verkoopwaarde. Uiteraard hebben de meeste mensen die in het verleden een buitenlands pand gekocht hebben, de verkoopwaarde op vandaag niet bij de hand. Daarom zijn er ook enkele alternatieven uitgewerkt:

• Aankoopwaarde die u betaalde bij de aankoop in het verleden;
• In geval van nieuwbouw: aankoopwaarde van de grond vermeerderd met de kostprijs van de bouwwerken;
• De waarde die ooit in een aangifte successierechten of in een schenkingsaangifte opgenomen werd.

De fiscus heeft een tabel opgemaakt met voor elk kalenderjaar een correctiefactor die toestaat de waarde die u opgeeft voor dat jaar te herberekenen volgens de maatstaven van 1975. U hoeft dit niet zelf te doen. U moet enkel de verkoopwaarde meedelen aan de fiscus.



Voor onbebouwde eigendommen in het buitenland (grond) wordt gewerkt op basis van de oppervlakte van de grond uitgedrukt in hectare. Hier kunnen er dus in principe weinig problemen optreden.

Formaliteiten

Hoeveel tijd heb ik om de nodige informatie te communiceren met de fiscus?

Wanneer u een buitenlands onroerend goed aankoopt, hebt u 4 maanden tijd om de nodige informatie te verschaffen aan de fiscus.

Voor de belastingplichtigen die reeds een buitenlandse eigendom hebben, wordt een overgangsregeling voorzien. Zij moeten uiterlijk tegen 31/12/2021 de nodige info doorgeven.

Let op: de personen in de overgangsregeling krijgen een vragenlijst toegestuurd bij wijze van reminder. Wie vanaf 2021 een onroerend goed koopt, krijgt dit niet en moet spontaan de gegevens meedelen.

Hoe kan je de info meedelen?

• Via Myminfin waar u kan inloggen met uw ID en een kaartlezer of met de Itsme-app.
• U kan ook de nodige stukken per mail verzenden naar foreigncad@minfin.fed.be

Inwerkingtreding

De fiscus maakt zich sterk tegen maart 2022 alle KI’s te hebben berekend. In de aangifte personenbelasting AJ 2022 over de inkomsten van 2021 zullen we deze voor het eerst moeten invullen.

Het spreekt voor zich dat u steeds bij uw dossierbeheerder terecht kan voor verdere uitleg of voor hulp met het indienen van de nodige gegevens.

_{1 Het tussentijds totaal wordt afgerond op de eenheid om vervolgens te vermeningvuldigen volgens de fiscale definitie voor het indexeren van KI's.}