Uitbreiding 6% BTW bij afbraak en heropbouw

6% btw voor afbraak en heropbouw wordt tijdelijk uitgebreid naar het volledig Belgisch grondgebied

De bouwsector kent naast het normale tarief van 21% btw bij nieuwbouw verschillende uitzonderingen, waarvan het meest gekende wellicht dat van 6% btw bij renovatie en herstel van privéwoningen die ouder zijn dan 10 jaar.

Daarnaast bestaat er onder andere ook het tarief van 6% btw bij afbraak en heropbouw van een woning in 32 stadsgebieden zoals Antwerpen, Gent, Roeselare, Brugge en Kortrijk. Het ontwerp van programmawet voorziet nu in een uitbreiding van deze regeling en verleent het btw-tarief van 6% bijkomend in de volgende gevallen:

• Afbraak en heropbouw van de enige en eigen woning op het volledige Belgische grondgebied of de woning die bestemd wordt voor de verhuur aan een sociaal verhuurkantoor
• Verkoop van een na afbraak heropgebouwde woning die de koper zelf als enige en eigen woning zal gebruiken of die de koper aan een sociaal verhuurkantoor zal verhuren

De uitbreiding is slechts tijdelijk en geldt voor de periode 01/01/2021 – 31/12/2022.

Huidige regeling

In de huidige regeling kan de afbraak en heropbouw van een privéwoning aan 6% btw gebeuren wanneer zowel de afbraak als de heropbouw door dezelfde bouwheer gebeurt en op voorwaarde dat de woning na uitvoering van de werken ten minste hoofdzakelijk als privéwoning wordt gebruikt.

De huidige regeling laat bijgevolg niet toe dat een bouwpromotor de afbraak en heropbouw doet om vervolgens via een verkoop op plan te verkopen. Deze laatste constructie blijft onder de huidige regeling onderworpen aan 21% btw.

Daarnaast moet de woning gelegen zijn in één van de volgende steden:

Antwerpen, Charleroi, Gent, Oostende, Mechelen, Bergen, La Louvière, Sint-Niklaas, Seraing, Luik, Leuven, Brugge, Kortrijk, Roeselare, Aalst, Dendermonde, Genk, Hasselt, Moeskroen, Doornik, Verviers, Namen, Elsene, Ukkel, Etterbeek, Brussel, Anderlecht, Sint-Gilles, Sint-Joost-ten-Node, Sint-Jans-Molenbeek, Schaarbeek en Vorst

Tijdelijke uitbreiding naar het volledig Belgisch grondgebied

De huidige regeling die van toepassing is in de 32 steden wordt niet vervangen, maar wel uitgebreid naar het volledig Belgisch grondgebied. In die “oude steden” kunnen bijgevolg zowel de oude als de nieuwe regelingen gebruikt worden, in de overige regio’s is enkel de nieuwe regeling van toepassing.

De uitbreiding is van toepassing op bouwheren/kopers waarbij de woning de enige en eigen woning is en blijft tot 31 december van het 5^e jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikname van het gebouw door die bouwheer/koper. De woning moet daarbij steeds tenminste hoofdzakelijk voor bewoning gebruikt worden. Bovendien mag de bewoonbare oppervlakte niet groter zijn dan 200m².

In principe moet de verschuldigde btw op de werken opeisbaar worden tussen 1/01/2021 en 31/12/2022 om te kunnen genieten van 6% btw. Het ontwerp voorziet ook dat wanneer de btw op een deel van de werken reeds opeisbaar is geworden voor 1/01/2021, het verlaagd tarief van 6% toch van toepassing is op de rest van de werken waarvan de btw pas opeisbaar wordt na 31/12/2020, maar dan moet de bouwheer de verklaring aan het btw-kantoor uiterlijk op 31/03/2021 indienen.

Wordt de omgevingsvergunning voor de werken pas vanaf 1/07/2022 aangevraagd, dan is het 6% btw-tarief slechts van toepassing op 25% van het totale bedrag van de werken die in de omgevingsvergunning vermeld staan.

De uitbreiding voorziet ook in de mogelijkheid om 6% btw toe te passen op de afbraak en heropbouw van woningen die bestemd worden om te verhuren aan een sociaal verhuurkantoor voor een periode die ten vroegste eindigt op 31 december van het 15^e jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikname.

Verkoop heropgebouwde woning na afbraak

Wellicht de belangrijkste vernieuwing van de tijdelijke maatregel is dat nu ook verkopen op plan onder het verlaagd tarief kunnen vallen. Het 6% btw-tarief kan nu immers ook toegepast worden door bouwpromotoren die een gebouw afbreken met de bedoeling om woningen te bouwen en te verkopen aan particulieren die daar hun enige en eigen woning voor tenminste 5 jaar zullen hebben. Daarbij moet de btw op de levering van de woning opeisbaar worden tussen 1/01/2021 en 31/12/2022 om van het verlaagd btw-tarief te kunnen genieten.

Het verlaagd tarief is ook van toepassing indien de koper/verkrijger het onroerend goed aan een sociaal verhuurkantoor zal verhuren voor opnieuw een periode van minstens 15 jaar.

Minimumtermijnen van 5 en 15 jaar

Zoals voormeld moet de bouwheer/koper tot tenminste 31 december van het 5^e jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikname zijn domicilie in de woning hebben. Is dit op gelijk welk moment gedurende de vijfjarige periode niet langer het geval, dan moet de bouwheer/koper binnen de maand vanaf de wijziging zijn btw-kantoor daarvan op de hoogte brengen en moet hij het genoten btw-voordeel (21% - 6% = 15%) terugstorten voor het jaar waarin die wijziging zich voordoet en eveneens nog voor de nog resterende jaren in de vijfjarige termijn.

Hetzelfde principe geldt voor de minimum verhuurtermijn van 15 jaar.

Opgelet

De huidige regeling zoals hier werd omschreven is nog niet definitief en moet nog gestemd worden in de Kamer. Het is niet ondenkbaar dat bepaalde regels worden aangepast of voorwaarden worden toegevoegd.